不動産コンサルティング

不動産コンサルティング業務

不動産に関する専門的な知識・技能を活用し、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営、投資等について、対象不動産の物件・市場・立地等の　調査・分析・診断等をもとに、依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように助言し、企画し、調整し、提案する業務にあります。

主なコンサルティング項目

—依頼者の「悩みのタネ」「困った問題」「何とかしたい」「解決希望点」があります。

契約の解除についての相談
不動産税務の一般的相談
相続対策・相続に関する相談
不動産相続トラブルの相談
資産の整理に関する相談・解決業務
底地・借地関係の整理の相談・実務
隣地との境界についての相談・解決業務
隣地買収に関する相談・実務
市街化調整区域内の不動産の売却、活用問題
老朽アパートの建替え問題・事業提案
余剰地や遊休地の有効活用に関する相談・実務
等価交換・定期借地・定期借家に関する相談
リゾート物件の購入・整理売却の問題
競売物件の取得に係わる代理業務
「困った不動産」を何とかしたい相談・解決
空き家の遺品の整理、家財・荷物の整理等の業務
空き家の終わり方・始末、利活用等総合相談解決
空き家となる家と家周りの草や木の手入れの心配

コンサルティングの心・姿勢

ヨシキ不動産（林　直道）は、個人・法人のお客様の不動産関係全般に関わる各種コンサルティング業務、及び、そこから派生する様々な関連業務を行い。また、内容や案件により、提携弁護士、税理士、司法書士、行政書士、土地家屋調査士、関係資格者でプロジェクトチームを作り、最善の資料にて、ご助言・ご提案をさせていただきます。（⇒先ずは、秘密厳守の無料相談でお気軽にお話し下さい。）

コンサルティング業務の流れ・手順

メール・FAX・お電話にてご連絡下さい。
- お名前、ご住所、連絡先（電話番号）、連絡の時間帯、ご相談内容（面談時でも可能）。
面談（面談を希望されなければ、メール又は〒書面にて対応有）
- ご相談内容についての趣旨・目的・希望。　⇔⇔⇔無料相談で判断・回答出来れば終了。
- コンサルタント料の基準、収納についての説明。 ⇔⇔更なるコンサルティングが必要な時。
公的機関での資料収集。現地調査項目のチェック
現地周辺調査
- 立地、隣地状況、境界、環境、交通、周辺状況、間取り、周辺の建物状況、ゴミ収集場、などのチェック
- 役場、法務局、他各関係所舗官長での調査。
依頼内容の分析と診断
- 立地関係上、各種法令上、経済情勢動向、市場性、価格動向等で総合的に判断。
調査報告書、企画書、提案書による報告
- 関連する契約書等でのアドバイス
コンサルティング料の費用清算
- 役所書類関係実費
- 現地調査関係交通量
- 依頼者目的の経済的算出価格の数パーセント
- 実務執行業務の終了時にても可能
実務執行業務の本人実行・代理代行・後見サポート
- お問い合わせ先
- TEL/FAX : 0585-23-1897
- こちらのお問い合わせフォームからお願いします。

事例編

事例 1（平成28年6月）・・・空き家総合相談

1.空き家発生理由
市街化調整区域内の両親の家。当該地への市道は「かまぼこ型」幅員２.５m・延長３０ｍの接道で、車が何度か農地に落ちた事から、若夫婦は新家住宅を新築。両親が亡くなり、空き住宅・空き倉庫・放棄農地・放置樹木２４本となる。

2.所有者希望
高さ15ｍの樹木等24本、農地「田」９０８㎡は高さ2ｍの葦で覆われ、住民から苦情が出ていた。樹木や葦の管理に手を焼き、建物（住宅・農業倉庫）も朽ちてきているので、無償譲渡を可能として、解決してほしい。

3.相談者への提案
土地・農地の1786.73㎡、住宅・倉庫の272.78㎡、樹木・生け垣根、等々現況有姿の状態での無償譲渡を内容とする不動産譲渡の方策を提案する。

4.結果内容
土地全体の中に赤道や無番地土地の存在があり、測量に時間と経費が係り過ぎる事。市街化調整区域での事業性の費用対効果に速効性がない事。から、建物解体・樹木等撤去・「田」の盛土整地・諸手続き等の費用は買主負担とする不動産売買契約譲渡した。売主は租税公課金の按分負担額を受領した。

事例 2（平成28年7月）・・・空き家総合相談

1.空き家発生の理由
商店街と隣接し、通学路に面する、借地上の3軒建物の中央の家屋物件。相談者は、高卒後に他町へ移住し、その後、祖父母・両親が亡くなり、建物は廃墟となる。自治会は建物内外に手を出すなと行政から指導され、行政も所有者特定できず、地主も借地人判らず、住民も行政も共に手が打てない日が十数年以上も続いた。

2.相談事項
「空き家特措法」により、行政より相続該当者へ「空き家改善の案内状」が郵送されるも、受信拒否。相続者は”建物は長屋賃貸で家族が居住していたもので、相続を受ける建物は有り得ない”と思っていた関係もあって、事実内容が判明しない事から、物件調査と対応策を相談された。

3.相談者への提案
借地上の３軒の中央建物（木造・平屋）が母名義であり、親族の死亡後、数十年間空き家となっていた。相続者は、すでに他町にて土地建物を取得し、家族生活が確立しているので、当該建物を解体し、借地関係を解除明け渡す内容で解決することを提案する。本人も、賃貸地主も、行政も、自治会も、皆了解した。

4.結果内容
相続者・地主継承者・行政・自治会等と連携し、建物解体を実施する。解体申請手続き、建物滅失手続き、借地明け渡し書の相互署名捺印、等にて、手続き終了する。

事例 3（平成19年11月）・・・相続総合相談

1.依頼の趣旨
父親の一周忌を終え遺産の相続について、長男が離婚している現在 (特に、離婚した妻と子供には先々遺産分けしない）、どの様に進めたら良いか、賢明な方法はありませんか。今・次・その次がどうなるかを考えると、どうしたら良いものか悩んでいます。

2.依頼内容の分析
相続人は、母親と子供２人の３名である。主に不動産の名義を中心に、将来に亘る相続を考えていく。

3.コンサル内容
相続は遺産分割を全の前提で協議されるべきでなく、まず、誰がお内仏とお墓の世話して守ってゆくのか、このご先祖から継続者への相続が協議されるべきことが前提である点を、主にして親族協議を進める。又、公正証書遺言は相続協議なしで登記名義変更が可能で作成を提案する。

4.成果
父親の遺産は全てを先ず母親が相続し、母親と長男とが公正証書遺言（相続人を指名する）を作成する事で、家族内の最低限の問題解決策を採ることとしました。母親と長男の心の不安・悩みを一応解消できる形になりました。その後、母親は、不動産は次相続で名儀が出るが、現金は名儀表示ない事から、住宅地以外の不動産（作業用の建物及び土地）は、売却して現金化し、相続資産を減らした。